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经济日报多媒体数字报刊

时间:2018-12-28 18:09  来源:未知  阅读次数: 复制分享 我要评论

  旧厂房“长”出新财产

  “变废为宝”还需机制立异

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  2015年6月8日 礼拜

  旧厂房“长”出新财产

  ——杭州、泉州革新操纵老旧厂房纪实

  本报记者 肖尔亚

  左图泉州1916创意财产园的前身是老字号源和堂蜜饯厂。图为在老厂房根本上改建的博物馆。

  中图 在泉州源和1916创意财产园,文创企业开辟的纸板粉饰品遭到市场接待。

  右图 在杭州滨江新区,海康威视工作人员向记者讲解视频处置手艺。

  为了顺应新变化,浙江杭州、福建泉州等地操纵老旧厂房建起了创意财产园,在合适规划的前提下,实现了资本再操纵,同时更推进了区域经济成长。近日,《经济日报》记者来到杭州、泉州等地进行调研——

  从城中村到创意硅谷

  远远的,记者就看到了绿树掩映中的一排排小红楼,听到了洪亮鸟啼声,第一次走进位于浙江杭州的山南国际创意(金融)财产园区,红墙黑瓦的办公楼、花坛里怒放着雏菊和月季、办公区整洁敞亮的情况……给人留下深刻印象。

  你必然想不到,几年前,这里仍是陈旧厂房、城乡接合部。现在看起来颇具气概的小楼,都是由破败的旧厂房和仓库改建而来。

  山南国际创意财产园坐落在玉皇山以南,三面环山,一面对江,占地总面积约150公顷,规划可用于办公的建筑面积近25万平方米。以前玉皇山南区块辖区内除了陶瓷石材加工和仓储,还有铁路机务段、维修厂等大型国营单元,以及大量玉皇山村原居民,复杂的糊口形态培养了大量的旧厂房、仓库、旧民居和违章建筑。

  在寸土寸金的杭州,这么大一片地每年靠仓库出租收入800万元,税收仅40万元。创意财产园管委会办公室主任吴青松告诉记者,玉皇山南区域地处南宋皇城边,有深挚的文化内涵,附近有白塔、吴汉月墓、八卦田遗址等旅游资本,具备成长文化创意财产的先天前提。上城区区委、区当局由此确立了以文化创意、金融创投为主的现代办事业集聚区的标的目的和方针,革新重点就是旧厂房、旧仓库、旧民居和拆除违章搭建,即“三改一拆”。

  秉承无机更新的准绳和花圃式办公的理念,旧厂房、旧仓库被保留下来,只对外立面进行革新,室内加建小型会务、展现板块和周边回廊,构成丰硕多变的室内空间。厂房周边情况设想为“一窗一景”,使建筑、天井、空间均具备中式保守建筑特色。

  更主要的是民生问题。该地原有玉皇村住户1595户,近4500人,农人和居民比例约为4:1,园区集中革新后,90%的住户实现了当地安设,住房前提显著提高。区当局从现实出发,对市政配套设备进行完美:位于南宋官窑对面的施家山41号(原杭州水泥厂宿舍)单元自管房系上世纪80年代建筑,不断无物业办理,零散栖身着48户居民。小区周边杂草丛生,污泥堆积,健身场地的杂草足有半米多高。批示部副总魏金根领会这一环境后,顿时放置工程处人员,操纵半个月时间,对该区700平方米的场地进行情况整治。铲除杂草,铺就草坪,种植木樨树,小区面孔面目一新。

  近日2015全球对冲基金西湖峰会在杭州召开,玉皇山南基金小镇也在会上揭牌,峰会发布了“浙江制造财富办理核心倡议书”,即“西湖宣言”。“宣言”提出:在浙江,“公共创业、万众立异”不只仅发生在科技范畴,它仍是制造财富办理和私募金融办事强省的集结号。

  上城区制定了入驻企业亩产目标,即每年每利用1平方米物业实现税收1万元、入驻基金小镇办公需自有资金规模10亿元以上,确保“钻石物业”发生“钻石效应”。近年来,以“有品牌影响力、有资金实力、有运作能力”为尺度,上城区引入了新华社新媒体基地、浙报集团传媒梦工场、思美传媒、南方设想院等文创类企业,以及赛伯乐、敦和、上海联创等金融投资公司。目前园区入驻了250多家企业,此中文化创意类企业90余家,金融投资类企业160家。

  吴青松供给了一组数据更能申明地盘“富丽回身”后的效益——山南国际创业财产园房钱收入由过去的800万提高到超万万,税收更是从40万元增加至3亿元。园区的新面孔获得了企业和居民的分歧好评,成为浙江省现代办事业示范集聚区之一。

  烧毁厂房“腾笼换鸟”

  同样的故事也在福建泉州上演:泉州市丰泽区本来是成洲工业区的一部门,上世纪80、90年代有大量服装、包装私营企业,2000年前后一批大企业外迁后,剩下零星无序的小作坊,情况脏乱、治安问题凸起,厂区每平方米月房钱仅4元至5元。

  2010年,丰泽区当局立异机制,将地盘利用权和运营权予以分手,引入兴世纪(香港)旅游文化投资无限公司,对占地187亩的38幢旧厂房进行革新,投资2.6亿元,扶植了集创意办公、艺文勾当、休闲文娱、购物等4个业态为一体的“领Show六合创艺乐土”。运营公司向原地盘利用权人租赁原厂房进行革新,采用纯贸易运作,与原地盘利用权人一一构和,合作前提矫捷多样、房钱可高可低、租期可长可短。构和成功后,运营公司在本来旧厂房的根本上,对建筑外部进行需要的革新和粉饰,不添加一寸地盘,通过革新来实现“腾笼换鸟”。

  颠末3年多的革新运转,已经的旧厂房成为时髦地标,园区也成为全国仅有的4个国度级告白财产园区之一。220多家告白、电商、文化创意类企业入驻,财产集聚效应不竭加强,5200多名以80、90后为主的创意人才在园区实现创业就业,每平方米建筑物月房钱达到40元至50元。2013年园区实现产值13亿元,上缴税收1.2亿元,成功孵化了皇品微片子等3家文创企业在海峡股权买卖所挂牌。

  福建省河山资本厅党组书记林依标在接管记者采访时暗示,领Show六合的改变,一是为原先没落的旧厂房注入新的生命力,在合适规划的前提下,实现了资本再操纵;二是按照城市成长定位,新兴业态获得成长,财产优化升级;三是添加了就业和税收;四是原地盘利用权人房钱收入添加,运营公司获得了较好的投资报答,当局也在改变规划、用处升级中获得了应有的合理收益。

  可是,没有地盘可质押,等于少了一大块可操纵资金。这种运营模式若何复制?领Show六合告白财产园无限公司总司理李瑜告诉记者:“目前园区年收益率为12.5%,房租收益每年递增6%,在15年的合约期内,租户利用时间越长,房钱收益越高。一些风投对我们很是看好,包罗一些银行,不需要地盘质押,只需要我们的合理收益作为担保,好比1000万5年的合理收益是800万,那么用这80%的合理收益典质给银行,银行再把合理收益70%的部门,也就是560万贷给我。”

  相对不足在于,园区每平方米的改形成本约1150元至1250元,需要运营方承担;之前房钱只需要5元、10元一平方米的厂房,此刻也涨到25元。“将来,整个项目8年的投资收受接管时间可能越拉越长,可能需要10年、12年,再加上资金成本,很可能底子做不了。工业用地革新为贸易用地后还要处理消防等诸多问题。”李瑜说。

  文创园区非专一出路

  目前,文化创意财产园在全国各地可谓“遍地开花”,如北京798、上海新六合、泉州源和1916文创园……傍边有成功的佼佼者,但文化创意财产园是不是城市旧区域革新的最好体例?能否该当各地陈旧见解地复制统一个模式?

  泉州市河山局副局长吴河何在接管记者采访时暗示,并不是所有旧厂房都需要做成“领Show六合”,由于鼎新开放期间的工业厂房并不具备太高保留价值,其次当局需要算经济账,“保留下来是对的,但不克不及无限制扩张,由于厂房的拆迁成本比民宅类低得多,要考虑更多的操纵可能”。

  无独有偶,在杭州滨江新区,一幢幢高楼搭建起地盘操纵的另一种可能,那就是鼎力培育成长高新手艺财产,不竭完美区域立异系统,提高自主立异能力。

  记者在园区内先后走访了海康威视、华三通信手艺无限公司。前者是全球领先的安防产物及行业处理方案供给商,也是国内目前安防行业的龙头企业。海康威视一期数字音、视频编解码设备制造出产基地于2008年5月以和谈出让取得,出让地盘面积65.88亩,出让合同商定容积率为1.7至2.3。为了用好贵重的地盘资本,公司决定宁可添加投入也要高尺度扶植,最终设想扶植出产大楼4幢,容积用足2.3,地上总建筑面积达104374平方米,地下建筑面积14682平方米。2010年12月底完工投产,项目总投资为4.8亿元。2014年,公司总产值达71亿人民币,税收总额跨越10亿元,亩均产值超1亿、亩均税收1518万元。目前海康威视二期、三期项目正在完工验收、扶植阶段。

  华三通信则是全球领先的有线无线一体化收集处理方案供给商,出产基地项目于2009年12月以挂牌出让体例取得,出让地盘面积89.87亩,容积率为1.7至2.0,建筑密度30%至40%,绿地率20%。2014年6月完成验收投产,项目地上总建筑面积达110781平方米,地下建筑面积35026平方米,项目总投资8.3亿元,目前已全数投产。2014韶华三通信总产值达122亿元人民币,税收总额跨越18亿。2014年实现了亩均产值1.35亿、亩均税收2002万元,极大提高了地盘利用效率,取得了优良的单元经济效益和社会效益。

  杭州市河山资本局地盘操纵途处长王洪光在接管记者采访时暗示,不管是文创园仍是高新企业,地盘操纵的思绪都是能够复制的。